Congé pour vendre ou pour reprise : que faire si le locataire refuse de partir ?

Monsieur B., propriétaire d'un appartement à Mantes-la-Jolie, avait délivré à son locataire un congé pour vendre, dans les formes et les délais requis. La date d'effet du congé est passée depuis trois mois. Le locataire, lui, n'a ni quitté les lieux ni exercé son droit de préemption. Il continue simplement à occuper l'appartement, sans verser d'indemnité d'occupation ni entamer de démarche. Monsieur B. pensait qu'il suffirait d'attendre. Ce n'est pas le cas.

Que peut faire un propriétaire lorsque son locataire reste dans les lieux après un congé pour vendre ou pour reprise ?

Ce que dit la loi

Le régime du congé du bailleur diffère selon que la location est nue ou meublée — une distinction trop souvent négligée alors qu'elle change les obligations du bailleur.

En location nue, le congé pour vendre ou pour reprise est encadré par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit être notifié six mois au moins avant l'échéance du bail, par acte de commissaire de justice, lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre. Le congé pour vendre vaut alors offre de vente et ouvre un droit de préemption au profit du locataire (voir la fiche officielle Service-public.fr sur le congé donné par le propriétaire). Le congé pour reprise doit préciser l'identité et le lien du bénéficiaire (le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ou un ascendant ou descendant) ainsi que le motif de la reprise.

En location meublée, c'est l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 qui s'applique, et non l'article 15 : le préavis est réduit à trois mois avant l'échéance du bail, le congé doit être motivé de la même manière (vente, reprise ou motif légitime et sérieux), mais il n'existe aucun droit de préemption du locataire et aucune offre de vente à joindre. Un bailleur qui insérerait une offre de vente ou un délai de six mois dans un congé de meublé ne commet pas de nullité, mais induit son locataire en erreur sur ses droits — à éviter.

Dans les deux régimes, le délai n'est pas négociable : un congé reçu trop tard ne vaut pas pour l'échéance visée, et le bail se trouve reconduit ou renouvelé d'autant.

Passé la date d'effet du congé, le locataire qui reste sans avoir exercé son éventuel droit de préemption ni obtenu de prolongation devient occupant sans droit ni titre. Le bail a cessé de produire ses effets, mais le maintien dans les lieux ne cesse pas de lui-même : le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection compétent pour faire constater la validité du congé, l'absence de titre d'occupation, et obtenir une décision d'expulsion assortie de la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation et, le cas échéant, de l'exécution provisoire. Pour un bien situé à Mantes-la-Jolie ou dans les environs, cette compétence revient au juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie.

Les erreurs fréquentes à éviter

Ce qu’il faut retenir

• Le régime du congé diffère selon le bail : six mois et droit de préemption pour le nu, trois mois et pas de préemption pour le meublé.

• Le locataire protégé (plus de 65 ans, ressources modestes) et l'acquéreur récent du bien relèvent de règles particulières qui peuvent, à elles seules, faire tomber un congé.

• À l'échéance du congé, le locataire qui reste devient occupant sans droit ni titre, mais cela ne suffit pas à l'expulser : seule une décision du juge des contentieux de la protection, après action en validation de congé, le permet.

• Un dossier solide (preuve de notification, respect des délais et des mentions obligatoires, justificatifs du motif) conditionne la rapidité de la procédure.

• Une fois la décision obtenue, l'expulsion effective suit un formalisme propre : commandement de quitter les lieux, puis délai minimum de deux mois avant toute expulsion forcée (article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution) ; le locataire peut demander au juge de l'exécution un délai de grâce complémentaire, aujourd'hui compris entre un mois et un an ; et aucune expulsion forcée ne peut intervenir pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

Quand consulter un avocat ?

Dès la préparation du congé, idéalement, pour vérifier que le régime applicable (nu ou meublé), les délais, les mentions obligatoires et les éventuelles protections du locataire sont respectés : une nullité se découvre souvent trop tard, une fois le préavis écoulé. Et systématiquement lorsque le locataire se maintient après l'échéance, car l'action en validation de congé implique la constitution d'un dossier de preuve, le respect d'un calendrier procédural devant le juge des contentieux de la protection, et l'anticipation des voies de contestation que peut soulever le locataire (contestation du motif de reprise, demande de délais). Un accompagnement dès cette étape évite les recours dilatoires et sécurise l'ensemble de la procédure jusqu'à l'expulsion.

Cet article a une vocation informative générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation est unique. Pour toute démarche, consultez un avocat.

Article mis à jour le 18 septembre 2026. Les informations reflètent l'état du droit au septembre 2026.

📌 Pour aller plus loin

• Service-public.fr — congé du propriétaire